Gedwongen verhuizing bij afloop aflosvrije hypotheek?

Vanmorgen waarschuwde de AFM mensen met een aflosvrije hypotheek en een laag verwacht pensioeninkomen. Wat is nu precies het probleem?

Als de looptijd van de lening afloopt na 30 jaar, dan moet je aflossen of een nieuwe financieringstermijn aangaan. Een geldverstrekker (bank of verzekeraar) kijkt vooral naar 2 belangrijke zaken bij de beoordeling van de nieuwe financieringsaanvraag:

  • Hoeveel leen je ten opzichte van de waarde van de woning? Dat is meestal niet het probleem. De lening loopt al wat langer en de marktwaarde van de woning zal flink zijn gestegen, zodat de lening vaak niet meer bedraagt dan 70% van die waarde.
  • Hoeveel mag je lenen op basis van het inkomen? Hier zit het echte gevaar. Volgens de huidige spelregels wordt de maximale financiering op het inkomen getoetst door te kijken naar de maandlast van een annuïteitenlening met een looptijd van 30 jaar. Bij een annuïteitenlening betaal je maandelijks rente EN aflossing, dus de maandlast ligt dan aanmerkelijk hoger dan de werkelijke last bij een aflosvrije lening waarbij je alleen maar rente betaalt. Bij een laag of geen pensioeninkomen (er is nog wel AOW), kan de financieringslast dan te zwaar zijn. Gevolg, geen nieuwe financiering en verplicht aflossen, eventueel door verkoop van de woning.

Wat kun je hieraan doen?

Voorkomen is beter dan genezen:

De geldverstrekker gaat het pensioeninkomen pas meenemen voor de toetsing van de hypotheek als je minder dan 10 jaar van de AOW leeftijd bent verwijderd. Tussen de 50 en 57 jaar? Als het even kan de hypotheek oversluiten, desnoods intern bij de huidige hypotheekverstrekker, zodat weer een nieuwe hypotheektermijn van 30 jaar gaat lopen en de rente bijvoorbeeld weer voor 20 jaar vaststaat. Zadel ik klanten dan met een te hoge hypotheek op in de pensioenperiode door op basis van het huidige inkomen de financiering over te sluiten? Nee, natuurlijk niet. Ik zal altijd toetsen of de hypotheek tijdens de pensioenperiode betaalbaar is met de werkelijke last van een aflosvrije hypotheek. Wanneer wordt de hypotheek dan afgelost? Nou, bij vertrek uit de woning, bijvoorbeeld als de klant er zelf voor kiest om naar een huurwoning te verhuizen.

Ga je al bijna met pensioen? Gelukkig zijn er nog meer mogelijkheden:

Steeds meer geldverstrekkers bieden een oplossing voor dit probleem met een zogenaamde “seniorenpropositie”. Bij oversluiten van de hypotheek wordt de nieuwe lening dan op het huidige inkomen getoetst. Dat past meestal prima. De periode met het pensioeninkomen wordt dan getoetst met de werkelijke hypotheeklast, dat is alleen de rente bij een aflosvrije hypotheek. Er zijn dan wel randvoorwaarden: De lening mag niet hoger zijn dan 75% van de marktwaarde van de woning en de rente moet minimaal voor 12 jaar worden vastgezet. Laat dat nu prima passen en gewenst zijn in de meeste situaties.

Wil je weten wat voor jouw situatie een goede oplossing is? Neem gerust contact op om de mogelijkheden te bespreken!

Pijnacker, januari 2021
© Albert Theeuwsen Hypotheekadvies

Chat openen